Städtebauliche Wertermittlung – notwendiger denn je

Die Regelung des Zugangs zu Grund und Boden sowie der Art der Nutzung eines Grundstücks sind wesentliche Voraussetzung für eine funktionierende soziale Marktwirtschaft, die nicht nur privat- und volkswirtschaftliche Gewinne erzielen, sondern auch sozial gerecht und ökologisch nachhaltig sein will. Dieser Grundsatz scheint seit ein paar Jahren mehr und mehr aus den Fugen zu geraten.

Neben dem Mietrecht wird zunehmend auch die Bodenpolitik als Aufgabe der öffentlichen Daseinsvorsorge gesehen. Der Immobilienwertermittlung kommt bei der Erfüllung dieser Aufgaben eine Schlüsselfunktion zu. Öffentlich bestellte Vermessungsingenieure sollten hier nicht abseitsstehen und sich den neuen Herausforderungen zur Umsetzung der raumordnungspolitischen Vorgaben in unserem Lande stellen.

1 | Städtebauliche Symptome und Herausforderungen

Zuwanderung, Metropolisierung, Gentrifizierung und überhitzt wirkende Immobilienmärkte in den Schwarmstädten sind aktuelle Megatrends in Deutschland. Diese überlagern die längerfristigen Effekte des demografischen Wandels, die noch vor wenigen Jahren im Fokus der Aufmerksamkeit standen, und stellen dessen bisherige flächendeckende Allgemeingültigkeit nunmehr infrage.

Parallel ergeben sich durch die Anforderungen der Energiewende in Gestalt des Neubaus von Höchstspannungsleitungen und durch das teilweise geänderte Mobilitätsverhalten der Bevölkerung neue Infrastrukturanforderungen und planerische Prioritäten für die Inanspruchnahme des städtischen und ländlichen Raums und letztlich der einzelnen Grundstücke.

Unabhängig von der berechtigten Frage, ob und inwieweit die staatlichen Ebenen bezüglich der oben skizzierten Entwicklungen aktiv gegensteuern oder nur städtebaulich darauf reagieren sollten, kann zweifelsfrei festgestellt werden, dass die Umsetzung der bundesgesetzlichen Ziele der Raumordnung (ausgeglichene soziale, infrastrukturelle, wirtschaftliche, ökologische und kulturelle Verhältnisse; Versorgung mit Dienstleistungen und Infrastruktur der Daseinsvorsorge auch in dünn besiedelten Regionen [§ 2 Abs. 2 Nr. 1, 3 ROG]) seit geraumer Zeit handgreiflich verfehlt wurde.

Der Rückzug der öffentlichen Einrichtungen einschließlich des öffentlichen Personennahverkehrs aus dem ländlichen Raum ist zumindest eine der Ursachen für gesellschaftliche Konfliktpotenziale sowohl in den überlasteten Städten als auch in den sterbenden Dörfern. Es handelt sich hier im Übrigen um »hausgemachte«, interessanterweise ganz und gar analoge Defizite, die allerdings durch digitale Lücken wie »weiße Flecken« der Funk- und Kabelnetze in den ländlichen Regionen noch verstärkt werden.

Die Kaufpreise, die früher mehr oder weniger mit dem Substanzwert oder Mietwert des Grundstücks korrespondierten, sind heute nur noch über das allgemeine Zinsniveau am Kapitalmarkt erklärbar. Symptome einer Marktstörung liegen erkennbar vor.

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Städtebauliche Wertermittlung – notwendiger denn je

Dipl.-Ing. Jürgen Burneleit

Dipl.-Ing. Holger Jürgens