Es wird nicht langweilig in der Diskussion über die Reform der Grundsteuer. Seit mehr als einem Jahrzehnt begleitet der BDVI dieses Thema. Es gab immer wieder Momente (Vorschläge) im Reformnebel, die etwas aufhellender waren, wie z. B. das Verkehrswertmodell, aber letztlich nicht den Durchbruch zu einem klaren Horizont schafften.
Der letzte Versuch der Finanzminister von Hessen und Niedersachsen: das sogenannte Kostenwertmodell vom Juli 2016. Es fand die mehrheitliche Zustimmung im Bundesrat (14 Länder stimmten zu, Bayern und Hamburg haben nicht zugestimmt). Der Gesetzentwurf wurde aber vom Bundestag nicht aufgegriffen, obwohl die Reform im Koalitionsvertrag enthalten war.
Das Kostenwertmodell setzt sich bei bebauten Grundstücken aus einer Bodenkomponente und einer Gebäudekomponente zusammen. Die Bodenkomponente stützt sich auf die Bodenrichtwerte. Die Gebäudekomponente errechnet sich aus typisierten Herstellungskosten pro Quadratmeter Bruttogrundfläche. Mit einer gleichzeitigen Grundgesetzänderung soll die konkurrierende Gesetzgebungsbefugnis dem Bund zugewiesen und gleichzeitig den Ländern die Festsetzung landeseigener Steuermesszahlen ermöglicht werden. Damit wurde letztlich eine »Nebelkerze« entwickelt, die einen klaren Blick auf das Ziel einer verfassungskonformen Steuer verhindert.
Die Bundesarbeitsgemeinschaft Immobilienwirtschaft Deutschland hat zu der Frage der Verfassungskonformität des Kostenwertmodells ein Gutachten beim Institut für Steuerwirtschaft der Universität zu Köln erarbeiten lassen. Das Gutachten stellt die Willkür des Kostenwertansatzes in mehreren Punkten heraus:
- Fehlende Eignung zur Bestimmung der Leistungsfähigkeit
- Verletzung des Leistungsfähigkeitsprinzips
- Willkürliche Inkonsistenzen im Kostenwertansatz
- Keine verfassungskonforme Typisierung
- Untauglichkeit zur Bestimmung der Äquivalenz
Zusammenfassend wird klargestellt, dass das Kostenwertmodell auch als ein Übergangsmodell ungeeignet ist. Gleichzeitig wird die Hinwendung zu einem ertragswertorientierten Flächenmodell empfohlen.
Das Flächenmodell wurde auch vom Institut der deutschen Wirtschaft Köln (IW) 2015 in einer Simulationsanalyse der Grundsteuermodelle unter dem Stichwort »Reines Bodensteuermodell (RBM)« vorgestellt. In der Analyse wurden fünf Modelle auf ihre Bewertungsverschiebung hin untersucht:
- Wertunabhängiges Modell (Südmodell)
- Kombinationsmodell (Thüringen)
- Verkehrswertmodell (Nordmodell)
- Reines Bodensteuermodell
- Kombiniertes Bodensteuermodell
Die dort dargestellten Belastungsverschiebungen der fünf Grundsteuermodelle sind in ihrer Wirkung sehr unterschiedlich. Die Bodensteuermodelle entlasten die Mehrfamilienhäuser und belasten massiv die unbebauten Grundstücke.
Die Bodensteuermodelle belasten in den Großstädten die unbebauten Grundstücke um das Dreifache im Vergleich zu den Kommunen bis 20.000 Einwohnern. Die Befürworter der Bodensteuer verkennen, dass die bauliche Nutzung im innerstädtischen Bereich häufig an mangelnden planungsrechtlichen Voraussetzungen scheitert. Wohnungsbaupolitische Defizite lassen sich nicht mit Grundsteuerreformmodellen beheben. Etliche Diskussionsbeiträge zur Bodensteuer erinnern dabei an die Diskussionen zur Bodenreform Preußens.
Eine echte Katastrophe für die heutige Umverteilung von Boden (gemeint ist der Erwerb von privatem Wohn- oder Grundeigentum) ist eine andere Form der Bodensteuer. Das ist die Grunderwerbsteuer mit den heutigen Steuersätzen von bis zu 6,5 %. Damit unterstreichen die Länder, dass Grund und Boden ein Luxusgut ist und bleiben soll, denn nur so lassen sich die hohen Steuersätze erklären, insbesondere weil die sogenannten Share Deals (Veräußerungen von Immobilienpakten in Gesellschaften) von der Grunderwerbsteuer befreit sind ...
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Dr.-Ing.
Hubertus Brauer
BDVI-Ehrenmitglied
bdvi(at)brauer-glunz.de