Grenzenloses Bauen

Grundstücke oder Teilflächen von ihnen werden veräußert und anschließend bebaut. In anderen Fällen werden vor der geplanten Bebauung zunächst mehrere Grundstücke (oder deren Teilflächen) zu einem Grundstück zusammengefasst. Für jeden, der mit Immobilien zu tun hat, sind dies ganz normale Vorgänge, die sich im Alltag dutzendfach wiederholen.

Was zunächst ganz einfach (und bekannt) klingt, birgt jedoch in der Praxis einige Tücken. Ursache hierfür ist die fehlende Definition bzw. Interpretation oder Verwendung des Begriffs »Grundstück« in verschiedenen Zusammenhängen oder Rechtsgebieten. Nicht einmal innerhalb des Baugesetzbuches selbst findet der Begriff des Grundstücks eine einheitliche Verwendung.

Ohne Anspruch auf Vollständigkeit lassen sich in folgenden Bereichen differente Bedeutungen für ein Grundstück finden:

1 | Grundstück im bürgerlich-rechtlichen Sinne

Das Grundstück im bürgerlich-rechtlichen Sinne wird auch als »Buchgrundstück« oder als »Grundstück im Rechtssinne« bezeichnet. Als Grundstück im bürgerlich-rechtlichen Sinn gilt ein begrenzter Teil der Erdoberfläche, der im Grundbuch unter einer laufenden Nummer gebucht ist. So sind z. B. auf einem Grundbuchblatt unter verschiedenen laufenden Nummern im Bestandsverzeichnis auch verschiedene Grundstücke im Rechtssinn. Für jedes Grundstück im bürgerlich-rechtlichen Sinne wird bei den Grundbuchämtern ein Grundbuch angelegt (vgl. § 3 Abs. 1 GBO |1|).

2 | Grundstück im bauordnungsrechtlichen Sinne

Das Grundstück im bauordnungsrechtlichen Sinne entspricht zunächst dem bürgerlich-rechtlichen Grundstück (»Buchgrundstück«). Allerdings erweitern die einzelnen Landesbauordnungen die Anforderung an ein bebaubares Grundstück oder ermöglichen die (baurechtliche) Vereinigung zu einem Baugrundstück mithilfe einer Vereinigungsbaulast (vgl. z. B. § 4(2) BauO Bln |2|). Eine »echte« Legaldefinition für ein (Bau-)Grundstück existiert allerdings nicht.

3 | Grundstück im planungsrechtlichen Sinne

Im Bauplanungsrecht werden sowohl der bürgerlich-rechtliche Grundstücksbegriff als auch der Begriff des »Baugrundstücks« (vgl. z. B. § 9 BauGB |3|) genutzt. »Hierbei sind Ausnahmen dann vertretbar, wenn bei Verwendung des grundbuchrechtlichen Begriffs die Gefahr entstände, dass der Sinn einer bestimmten bau- und bodenrechtlichen Regelung handgreiflich verfehlt würde …« |4|. Die früher angewandte Praxis, mithilfe von landesrechtlichen Baulasten aus mehreren Buchgrundstücken ein planungsrechtliches Baugrundstück zu kreieren, ist unzulässig |5|.

4 | Grundstück im wirtschaftlichen Sinne

Entsprechend § 70 BewG |6| bildet jede wirtschaftliche Einheit des Grundvermögens ein Grundstück.

Im Folgenden von Bedeutung ist hier das Wesen des bau- bzw. des planungsrechtlichen Grundstücks, da gerade hierdurch die Probleme entstehen können. In der Praxis werden mehrere Grundstücke bzw. Grundstücksteile sehr häufig erworben, um diese dann beplanen bzw. bebauen zu können. Es laufen demnach in aller Regel zwei Verfahren parallel:

Grundstücksbildung und -übertragung
Baugenehmigungsverfahren und anschließende Bebauung

Daneben bestehen gegebenenfalls noch weitere Anforderungen wie Finanzierungen, Bildung von WEG-Eigentum, die direkt oder indirekt mit der Grundstücksbildung verwoben sind. Die Basis für die Erteilung einer Baugenehmigung ist immer eine geometrisch abgegrenzte Fläche – eben ein »Baugrundstück«. Im Rahmen des Genehmigungsverfahrens sind sämtliche baurechtlichen Gegebenheiten (z. B. Erschließung, Brandschutz, Abstandsflächen etc.) sowie das Planungsrecht (z. B. Nutzungsmaße, Mindestgröße des Grundstücks etc.) zu prüfen.

Aufgrund der bereits genannten Parallelität ergibt sich hierbei die Frage, auf Basis welcher Fläche (auf welches [Bau-]Grundstück) die Baugenehmigung erteilt wird.

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Dipl.-Ing. Knut Seibt