Vom Bürowert zum Kaufpreis einer ÖbVI-Praxis

Vom Bürowert zum Kaufpreis einer ÖbVI-Praxis

Ein Erfahrungsbericht

Im Zeitraum 1994-2014 habe ich Erfahrungen beim Verkauf von mir aufgebauter Vermessungsbüros in Norddeutschland gesammelt. Wenn ich diese Erfahrungen mit den Ausführungen in den beiden FORUM-Sonderheften zur Bürobewertung aus den Jahren 2006 und 2015 vergleiche, stelle ich fest, dass die dort genannten Zahlen nach dem sogenannten Berliner Modell meines Erachtens sehr gut geeignet sind, modellhaft zu einem Bürowert zu kommen. Ich schlage zur Vereinfachung jedoch eine Modifizierung vor. Das Beispiel einer Bürobewertung im Sonderheft 2015, S. 37, kommt im Ergebnis zu einem Verkaufswert von rund 300.000 Euro. Verkaufszahlen aus tatsächlichen Büroverkäufen in den letzten Jahren in verschiedenen Bundesländern lassen aber vermuten, dass das Berliner Modell in der Praxis zu überhöhten Zahlen führt. Denselben Hinweis haben einige Kollegen während des Seminars zur Bürobewertung des BDVI in Bad Belzig vor drei Jahren gegeben. Unsere maßgeblichen BDVI-Vertreter – Präsident und Justiziar – geben in ihren Beiträgen in den o. g. Sonderheften Hinweise zur Preisfindung aus Käufersicht. Statt mögliche umfangreiche Reduzierungen zur Marktanpassung vorzunehmen, rege ich die Modifizierung der Berechnungsmethode nach dem sogenannten Berliner Modell an. Man würde damit einfacher und schneller zu einem realistischen Bürowert und damit Kaufpreis kommen.

 

1 | Modifizierung

1| Den ideellen Wertanteil (oder Praxiswert) möchte ich 1:1 beibehalten. Die Vorgehensweise ist plausibel und nachvollziehbar. Den Qualitätsfaktor können beide Seiten (Verkäufer/Käufer) gemeinsam bestimmen und dann ganz einfach nach den Ergebniszahlen der Jahresgewinnrechnung (der letzten drei Jahre) das Teilergebnis errechnen.

2| Bei der Bestimmung des materiellen Wertanteils mache ich den Vorschlag, einfach das Anlagevermögen zum letzten Jahresende, z. B. aus der DATEV-Auswertung, zu nehmen. Sicherlich mag der Zeitwert aller Gegenstände etwas und vielleicht auch merklich über den Daten der steuerlichen Dokumentation liegen; aber die mehr kaufmännische Sicht zur Bestimmung dieses Teilwertes ist sicherlich auch vertretbar.

3| Beim Auftragswert aus 2015, S. 28, gibt das Bild eine gute Übersicht: Die Fälle 1 und 2 gehen mit ihren Geldeingängen ausschließlich auf Konten des Verkäufers, egal ob vor oder nach dem Übergabestichtag. Die Fälle 4 und 5 »landen« ausschließlich beim Käufer, was Bearbeitung und Geldeingang betrifft. In allen hier genannten Fällen möchte ich ihren zugehörigen Wertanteil unberücksichtigt lassen. Der Käufer erwartet bei seiner ÖbVI-Praxis-Übernahme einen gewissen Auftragsbestand, den er ab dem Stichtag der Übernahme abzuarbeiten gedenkt, ohne dass dieser dem Bürowert zugerechnet wird. Zu diskutieren wäre der Fall 3. Für angefangene Arbeiten kann man z. B. eine Pauschale zwischen Verkäufer- und Käuferseite vereinbaren, je nach vorliegenden Akten. Zur Vereinfachung hatte ich bei meinen eingangs genannten drei Büroverkäufen jeweils einen 10%igen Satz von dem bis dahin ermittelten Bürowert vorgeschlagen; diese Vorgehensweise wurde in allen drei Fällen von den jeweiligen Käufern ohne Vorbehalt akzeptiert.

2 | Beispiel: Standardbüro

  • 5 Vollzeitkräfte und 3 Aushilfen – ca. 5,5 Vollzeitkräfte (fiktiv), 1 Azubi, Chef (teilweise produktiv tätig, 1-2 Tage AD)
  • Umsatz netto 500.000 Euro, also zzgl. MwSt. und etwaiger Katastergebühren
  • Ca. 20 % Gewinn, d. h. rund 100.000 Euro Gewinn vor Steuer im Mittel in den 3 letzten Jahren, Qualitätsfaktor 1,0; mithin ideeller Wertanteil rund 100.000 Euro
  • Materieller Wert (= Anlagevermögen) laut DATEV: rund 20.000 Euro
  • Ergibt in der Summe 120.000 Euro, zzgl. 10 % für angefangene Arbeiten – rund 12.000 Euro
  • Bürowert 132.000 Euro ...

 

Hier finden Sie den vollständigen Artikel.

 

 

Gerhard Kruse

Autor

Dipl.-Ing. Gerhard Kruse
Öffentlich bestellter Vermessungsingenieur a. D.
immo(at)beratung-kruse.de