Grundsteuer oder Bodensteuer?

Es wird nicht langweilig in der Diskussion über die Reform der Grundsteuer. Seit mehr als einem Jahrzehnt begleitet der BDVI dieses Thema. Es gab immer wieder Momente (Vorschläge) im Reformnebel, die etwas aufhellender waren, wie z. B. das Verkehrswertmodell, aber letztlich nicht den Durchbruch zu einem klaren Horizont schafften.

Der letzte Versuch der Finanzminister von Hessen und Niedersachsen: das sogenannte Kostenwertmodell vom Juli 2016. Es fand die mehrheitliche Zustimmung im Bundesrat (14 Länder stimmten zu, Bayern und Hamburg haben nicht zugestimmt). Der Gesetzentwurf wurde aber vom Bundestag nicht aufgegriffen, obwohl die Reform im Koalitionsvertrag enthalten war.

Das Kostenwertmodell setzt sich bei bebauten Grundstücken aus ei­ner Bodenkomponente und einer Gebäudekomponente zu­sammen. Die Bodenkomponente stützt sich auf die Bodenricht­werte. Die Gebäudekomponente errechnet sich aus typisierten Herstellungskosten pro Quadratmeter Bruttogrundfläche. Mit ei­ner gleichzeitigen Grundgesetzänderung soll die konkur­rie­ren­de Gesetzgebungsbefugnis dem Bund zugewiesen und gleich­zeitig den Ländern die Festsetzung landeseigener Steuermess­zahlen ermöglicht werden. Damit wurde letztlich eine »Ne­bel­ker­ze« entwickelt, die einen klaren Blick auf das Ziel einer verfassungskonformen Steuer verhindert.

Die Bundesarbeitsgemeinschaft Immobilienwirtschaft Deutschland hat zu der Frage der Verfassungskonformität des Kostenwertmodells ein Gutachten beim Institut für Steuerwirtschaft der Universität zu Köln erarbeiten lassen. Das Gutachten stellt die Will­kür des Kostenwertansatzes in mehreren Punkten heraus:

  • Fehlende Eignung zur Bestimmung der Leistungsfähigkeit
  • Verletzung des Leistungsfähigkeitsprinzips
  • Willkürliche Inkonsistenzen im Kostenwertansatz
  • Keine verfassungskonforme Typisierung
  • Untauglichkeit zur Bestimmung der Äquivalenz

Zusammenfassend wird klargestellt, dass das Kostenwertmodell auch als ein Übergangsmodell ungeeignet ist. Gleichzeitig wird die Hinwendung zu einem ertragswertorientierten Flächenmo­dell empfohlen.

Das Flächenmodell wurde auch vom Institut der deutschen Wirt­schaft Köln (IW) 2015 in einer Simulationsanalyse der Grundsteuermodelle unter dem Stichwort »Reines Bodensteuermodell (RBM)« vorgestellt. In der Analyse wurden fünf Modelle auf ih­re Bewertungsverschiebung hin untersucht:

  • Wertunabhängiges Modell (Südmodell)
  • Kombinationsmodell (Thüringen)
  • Verkehrswertmodell (Nordmodell)
  • Reines Bodensteuermodell
  • Kombiniertes Bodensteuermodell

Die dort dargestellten Belastungsverschiebungen der fünf Grund­steuermodelle sind in ihrer Wirkung sehr unterschiedlich. Die Bodensteuermodelle entlasten die Mehrfamilienhäuser und be­lasten massiv die unbebauten Grundstücke.

Die Bodensteuermodelle belasten in den Großstädten die unbebauten Grundstücke um das Dreifache im Vergleich zu den Kommunen bis 20.000 Einwohnern. Die Befürworter der Boden­steuer verkennen, dass die bauliche Nutzung im innerstädti­schen Bereich häu­fig an mangelnden planungsrechtlichen Vorausset­zungen scheitert. Wohnungsbaupolitische Defizite lassen sich nicht mit Grundsteuerreformmodellen beheben. Etliche Dis­kus­sionsbei­träge zur Bodensteuer erinnern dabei an die Diskussionen zur Bodenreform Preußens.

Eine echte Katastrophe für die heutige Umverteilung von Bo­den (gemeint ist der Erwerb von privatem Wohn- oder Grund­eigentum) ist eine andere Form der Bodensteuer. Das ist die Grunderwerbsteuer mit den heutigen Steuersätzen von bis zu 6,5 %. Damit unterstreichen die Länder, dass Grund und Boden ein Luxusgut ist und bleiben soll, denn nur so lassen sich die ho­hen Steuersätze erklären, insbesondere weil die sogenannten Share Deals (Veräußerungen von Immobilienpakten in Gesell­schaften) von der Grunderwerbsteuer befreit sind ...

 

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Hubertus Brauer

Dr.-Ing.
Hubertus Brauer

BDVI-Ehrenmitglied
bdvi(at)brauer-glunz.de