Der Beitrag der Geodäten zur Energiewende

Windenergieeinzelanlage

beitragenergiewende_600x250

Die Energiewende in Deutschland stellt viele Fachbranchen vor neue Herausforderungen. Bei der Errichtung von Anlagen erneuerbarer Energien sind vielfältige neue Dienst­leistungen entstanden, die auch Geodäten erledigen. In dem Beitrag wird ein Überblick dieser Dienstleistungen von der Bereitstellung von Geodaten bis zu vermessungstechnischen und bewertungstechnischen Arbeiten gegeben.

 

1  |    Ausgangslage

Die Atomkraftwerksexplosionen am 26. April 1986 in Tscher­no­byl (Ukraine) und am 16. März 2011 in Fukushima (Ja­pan) haben die öffentliche Diskussion über die Energiewende durch Errichtung von Anlagen erneuerbarer Energien (AEE) sehr stark verändert.

Der Ausbau der erneuerbaren Energien ist somit wei­terhin eine zentrale Säule der Energiewende. Die staatlich ga­rantierte Einspeisevergütung basierte auf den Regelungen des Strom­ein­speisegesetzes (1990) und der Er­neuer­bare-Energien-Gesetze (EEG) der Jahre 2000, 2004, 2009, 2012, 2014 und 2016, der No­velle zum EEG – des EEG 2017 (der sogenannten Aus­schrei­bungsnovelle) mit der Umstel­lung der Einspeisevergütung bei neuen Anlagen von festen För­dersätzen zur Energieeinspeisung zu wettbewerb­lichen Aus­schreibungen.

Im § 4 Abs. 3 Nr. 5 der Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) vom 19. Mai 2010 (BGBl. I, S. 639) sind »Flächen, die für bauliche Anlagen zur Erforschung, Entwicklung oder Nut­zung von erneuerbaren Energien bestimmt sind«, genannt. Derartige Flächen werden als »Energielandflächen« bezeichnet. Sie sind erst seit Ende der 80er-Jahre mit der Errichtung von AEE entstanden, nach­dem sich ein Wandel in der Energieversorgung in Deutschland voll­zogen hatte.

Die bisherigen Maßnahmen zur Energiewende in Deutschland haben bis Mitte 2016 zu einer sehr starken Zunahme von AEE geführt, insbesondere bei Wind­energie-, Photovoltaik- und Biogasanlagen. Derzeit haben wir in Deutschland einen AEE-Bestand bei Windenergie­anlagen (WEA) von ca. 26.500, bei Photovoltaikanlagen (PVA) von ca. 1,5 Millionen (PV-Dach- und Frei­­flächenanlagen) und bei Biogasanlagen (BGA) von ca. 9.000.

Alle Vorhaben benötigen zur Realisierung umfangreiche Unter­stützung von verschiedenen Fachdisziplinen, so auch von den im Liegenschaftswesen tätigen Geodäten, die Geodaten und Immobilienbewertungen liefern können. In diesem Beitrag werden in einem Überblick die verschiedenen Dienstleistungen im Rahmen der Errichtung von AEE behandelt.

 

2  |    Geodatenbereitstellung für künftige Standorte mit Anlagen erneuerbarer Energien

Für umfangreiche Genehmigungsverfahren zur Errichtung von AEE werden u. a. Geodaten aus dem Liegenschaftskataster (u. a. Liegenschaftskarten/Bestandsdaten) und Eigentümerdaten benötigt |1|.

Geodaten für Baulagepläne
In der Abbildung 1 wird beispielsweise ein Ausschnitt aus einem Baulageplan zur Errichtung einer WEA gezeigt (Grundlage: Lie­genschaftskarte mit Projektdarstellung).

Geodaten für vermessungstechnische Arbeiten
Nach Erteilung der Baugenehmigung erfolgt die vermessungs­technische Absteckung von AEE und nach der Fertigstellung die vermessungstechnische Einmes­sung. Neben der vermes­sungs­­technischen Einmessung bei Liegen­schafts­vermessungen be­auftragen Betreiber von WEA auch ingenieurtechnische Vermessungen zur Überwachung von Turm- und Fundament­setzungen.
Auch beim Repowering (Ersatz von Alt- durch neue WEA) werden Vermessungsdienstleistungen erforderlich, so beispiels­weise bei der Absteckung der WEA, Fundamente sowie bei der Einmes­sung der Lage und Neigung vorhandener Fundamentpfähle.

 

3  |    Darstellung von Anlagen erneuerbarer Energien auf sogenannten Energielandflächen im Liegenschaftskataster

Nach der Errichtung der AEE erfolgen die vermessungs­tech­ni­sche Einmessung und ihre Darstellung im Liegenschafts­kataster. Die Vermessungsverwaltungen der Länder haben sich hierfür Erhebungskriterien für Gebäude und für bauliche Anla­gen (so auch für AEE) zum Nachweis im Amtlichen Lie­genschafts­katas­ter­informationssystem (ALKIS®) gegeben.

Die Abbildungen 2 bis 4 sind Beispiele aus Niedersachsen.

 

4  |    Eigentums- und Nutzungsverhältnisse von Energielandflächen

a |    Beispiel: Windenergiestandorte – Eigentums- und Fremdnutzungsregelungen

Betreiber von WEA sind in der Regel nicht die Eigentümer der Standortflächen, sodass mit den Eigentümern von Standort- und Gestattungsflächen (Baulasten-/Abstandsflächen) ent­spre­chende vertragliche Vereinbarungen (Pachtnutzungsverträge) zur Betreibung von WEA abgeschlossen werden.

Vereinbart werden Zeiträume, die sich über die gesamte Betriebsdauer von WEA erstrecken. Die Verträge sehen im Regelfall eine feste Lauf­zeit von 20 Jahren mit bis zu vier Verlänge­rungs­optionen für jeweils weitere fünf Jahre vor. (Abbildung 5)

Es sind drei Fälle zu unterscheiden:

  1. Das Grundeigentum und die WEA befinden sich im selben Ei­gentum: Die WEA ist dann wesentlicher Bestandteil des Grundstücks. Dies kommt im ländlichen Außenbereich bei landwirtschaftlichen Betrieben oder in Windparks vor.
  2. Es wurde zur Errichtung einer WEA ein Erbbaurecht be­grün­det: Dieser Fall kommt selten vor. Die WEA ist dann we­sent­licher Bestandteil des Erbbaurechts.
  3. Die WEA befindet sich im Fremdeigentum eines Inves­tors/Be­treibers: Die WEA ist dann Scheinbestandteil des Grundstücks. Bei neuen WEA ist diese Vorgehensweise der häufigs­te Fall.
b |    Beispiel: Photovoltaikfreiflächenstandorte – Eigentums- und Fremdnutzungsregelungen

Betreiber von PV-Freiflächenanlagen sind in der Regel nicht die Eigentümer der Standortflächen, sodass mit den Eigentümern – wie im Abschnitt a) bei WEA – entsprechende vertragliche Ver­einbarungen (Pachtnutzungsverträge) zur Betreibung von PVA auf den Grundstücken abgeschlossen werden.

Vereinbart werden Zeiträume, die sich über die gesamte Betriebs­dauer von PVA erstrecken. Die Verträge sehen hierzu im Regelfall eine feste Lauf­zeit von 20 Jahren mit betreiberseitigen Optionen auf Verlängerung der Nutzung vor.
Die PVA-Freiflächenstandorte sind landwirtschaftlich nur noch ein­ge­schränkt (z. B. Schafbeweidung) nutzbar.

Es sind drei Fälle zu unterscheiden:

  1. Das Grundeigentum und die PVA befinden sich im selben Ei­gentum: Die PVA ist dann wesentlicher Bestandteil des Grundstücks.
  2. Es wurde zur Errichtung einer PVA ein Erbbaurecht begrün­det: Dieser Fall kommt selten vor. Die PVA ist dann wesent­licher Bestandteil des Erbbaurechts.
  3. Die PVA befindet sich im Fremdeigentum eines Inves­tors/
    Betreibers: Die PVA ist dann Scheinbestandteil des Grundstücks.
c |    Beispiel: Energielandflächen für Biogasanlagen (BGA) – Eigentums- und Fremdnutzungsregelungen

Bei Energielandflächen für BGA handelt es sich um Grundstücke im Außenbereich und damit um Vorhaben, die nach § 35 Bau­GB Abs. 1 Nr. 6 unter bestimmten Auflagen (u. a. im räumlich-­funk­tionalen Zusammenhang mit dem Betrieb, der auch überwiegend die Biomasse bereitstellt und eine begrenzte Leistungs­kapazität hat) als privilegierte Anlagen errichtet werden ­können.

Für BGA mit höherer Leistung (gewerbliche BGA) sind ent­spre­chende Genehmigungsverfahren u. a. nach dem Bundes-Immissionsschutzgesetz und ein Bauleitplanverfahren mit der Aufstellung eines B-Planes erforderlich.

Es sind drei Fälle zu unterscheiden:

  1. Das Grundeigentum und die BGA befinden sich im selben Eigentum. Das ist bei privilegierten BGA immer der Fall. Die BGA ist dann wesentlicher Bestandteil des Grundstücks. 
  2. Es wurde zur Errichtung einer BGA ein Erbbaurecht begrün­det: Dieser Fall kommt selten vor. Die BGA ist dann wesent­licher Bestandteil des Erbbaurechts.
  3. Die BGA befindet sich im Fremdeigentum eines Investors/Betreibers: Dieser Fall kommt selten vor. Die BGA ist dann Scheinbestandteil des Grundstücks.

 

5  |    Wertermittlungsaufgaben im Rahmen der Errichtung von Anlagen erneuerbarer Energien

Für das Sachverständigenwesen und für die Gutachteraus­schüs­se sind neue Aufgaben im Rahmen der Wertermittlung von Grundstücken mit AEE entstanden. Auch hier sind die Geodäten als Sachverständige der Immobi­lienbewertung gefordert, an der Lösung neuer Aufgaben mit­zu­wirken.

So insbesondere bei der

  • Beurteilung geeigneter Modelle für eine Beteiligung der Grundstückseigentümer an der Wertschöpfung von AEE (Umsatzbeteiligung),
  • Beurteilung der Unterschiede der Betreiber- und Grundstückseigentümerperspektive,
  • Bodenbewertung von Standort-, Zuwegungs- und umliegenden Agrarlandflächen,
  • Ermittlung von Erlöspotenzialen auf Basis unterschiedlicher Normen zur Einspeisevergütung,
  • Ermittlung von einmaligen Ablösebeträgen und laufenden Nutzungsentgeltzahlungen,
  • Vorgehensweise zur Aufteilung der Nutzungsentgelte zwischen den Anspruchsgruppen der betroffenen Flächen,
  • Ableitung von Orientierungswerten für die Praxis,
  • Wertermittlung von Neu- und Bestandsanlagen von WEA, PVA und BGA,
  • Herstellung der Markttransparenz für Grundstücke mit AEE (Marktanalysen).

Die zu erledigenden Wertermittlungsaufgaben und -modelle be­ruhen auf der ImmoWertV und sind Aufgabe der Verkehrs­wert­ermittlung nach § 194 BauBG.

Zur Vorgehens­weise der Bewertung von Grundstücken mit WEA, PVA und BGA sowie zu den Bewertungssyste­matiken und -mo­dellen wird auf umfangreiche Abhandlungen des Verfassers verwiesen |2|, |3|, |4|.

 

6  |    FAZIT

Wie gezeigt, sind durch die Energiewende umfangreiche, viel­fältige und anspruchsvolle Aufgaben neu entstanden, die von Geodäten erledigt werden können. Es ist eine Herausforderung, diese zusätzlichen Aufgaben zu bewältigen. Durch den wei­teren Zu­bau von Anlagen und deren begrenzte Lebensdauer sind diese Dienstleistungen auch künftig dauerhaft gesichert.

Literatur
|1|    Thiele, Jan: Planung von Windenergieprojekten – Vermessungs­behörden müssen über Eigentümerdaten informieren. FORUM 2/2016, S. 18 ff.
|2|    Bewertung von Grundstücken mit Anlagen erneuerbarer Energien. OLZOG Verlag, München, 2015
|3|    Bodenbewertung von Energielandflächen. fub 3/2015, S. 116 ff.
|4|    Bewertung von Grundstücken mit Windenergieanlagen, Photovoltaikanlagen und Biogasanlagen. In »Praxis der  Grundstücksbewertung« – GERARDY/MÖCKEL/TROFF/BISCHOFF, Abschnitte 4.5.6, 4.5.7 und 4.5.11. OLZOG Verlag, München, 2015

 

 

Windenergieeinzelanlage

beitragenergiewende_1_500x395

Abbildung 1 | Darstellung einer Windenergieeinzelanlage in einem Baulageplan mit Baulastenfläche über zwei Flurstücke

Windenergieanlage

beitragenergiewende_2_500x474

Abbildung 2 | Darstellung einer Windenergieanlage mit der Standort- und Zuwegungsfläche als Nutzungsart (Energielandflächen) in der Liegenschaftskarte

Photovoltaikfreiflächenanlage

beitragenergiewende_3_500x234

Abbildung 3 | Darstellung einer Photovoltaikfreiflächenanlage in der Liegenschaftskarte

Biogasanlage

beitragenergiewende_4_500x385

Abbildung 4 | Darstellung einer Biogasanlage in der Liegenschafts­karte bei einer landwirtschaftlichen Hofstelle

Nutzungssituationen bei WEA-Standorten

beitragenergiewende_5_500x464

Abbildung 5 | Nutzungssituationen bei WEA-Standorten:
a.    Standort- und Zuwegungsflächen (landwirtschaftlich nicht mehr nutzbar)
b.    Pachtnutzungsentgeltumlageflächen (landwirtschaftlich nutzbar)
c.    Freihalteflächen (landwirtschaftlich nutzbar)