Das Aktuelle Heft 02/2010
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Inhalt Heft 02/2010
Mehr als nur Abriss
Aktuelle Herausforderungen für die Fortsetzung des Stadtumbaus Ost bis zum Jahr 2016
Nach sieben Jahren Laufzeit endete im Jahr 2009 die erste Förderperiode des Programms Stadtumbau Ost. Auf Basis einer umfassenden Programmevaluierung im Zeitraum 2007/08 hat der Deutsche Bundestag im Frühjahr 2009 die Fortsetzung des Programms Stadtumbau Ost als eigenständiges Förderprogramm bis zum Jahr 2016 beschlossen. Dies ist Anlass für eine kurze Reflexion der ersten Programmphase, zugleich aber auch für einen Blick auf die künftigen Herausforderungen im ostdeutschen Stadtumbau.
Anliegen des Bund-Länder-Programms Stadtumbau Ost ist es, Innenstädte und erhaltenswerte Stadtquartiere durch gezielte Aufwertungsmaßnahmen zu stärken sowie städtische Wohnungsmärkte durch den Abriss leerstehender, dauerhaft nicht mehr nachgefragter Wohnungen zu stabilisieren. Das Programm reagiert damit auf den anhaltenden Bevölkerungsrückgang in vielen Städten außerhalb der Peripherie Berlins, der in der Vergangenheit zu stadtstrukturellen Problemen, hohen Wohnungsleerständen und einer Existenzgefährdung der Wohnungswirtschaft geführt hat. Zentraler Auslöser des Stadtumbauprogramms war der Leerstand von über einer Millionen Wohnungen (ca. 14,9% des Wohnungsbestandes) in Ostdeutschland (Mikrozensus 2002).
Eine Evaluierung des Programms Stadtumbau Ost hat gezeigt, dass dieses seit seiner Einführung im Jahr 2002 zu einer Stabilisierung der Wohnungsmärkte und zur Stärkung der Städte als Wohn- und Wirtschaftsstandorte beigetragen hat (vgl. BMVBS/BBR 2008a). So ist die Zahl der leer stehenden Wohnungen seit Beginn des Programms kontinuierlich gesunken, was hauptsächlich auf die realisierten Abrissmaßnahmen zurückzuführen ist. Insgesamt wurden zwischen 2001 und Ende 2009 in den neuen Ländern ca. 277.000 Wohnungen abgerissen, die meisten davon in Sachsen (mehr als 95.000 Wohnungen) und in Sachsen-Anhalt (mehr als 60.000 Wohnungen) (Datenquelle: BMVBS, Stand: 31.12.2009). Wesentliches flankierendes Instrument zur Realisierung des Abrissvolumens war die Entlastung der Wohnungsunternehmen von Altschulden die noch auf den abzureißenden Wohnungen lasteten (§ 6a Altschuldenhilfegesetz). [weiterlesen]
Mehr als ein Vergleich
Bodenwertermittlung in kaufpreisarmen Lagen aus der Sicht der Praxis in einer Kleinstadt
Ausgangssituation
Anlässlich des Verkaufs eines Geschäftshauses in zentraler Lage einer Kleinstadt soll ein Verkehrswertgutachten erstellt werden. Vom örtlichen Gutachterausschuss gibt es weder Vergleichswerte, Vergleichsmieten oder Vergleichsfaktoren. Der einzige Wert für die gesamte Innenstadt ist ein Bodenrichtwert von 300 €/m² bezogen auf eine Grundstücksgröße von 600 m². Weitere Attribute werden nicht genannt.
Aus langjähriger Erfahrung im Gutachterausschuss ist bekannt, dass dieser Bodenrichtwert seit Jahren fortgeschrieben wird unter sorgfältiger Abwägung zu den Werten anderer benachbarter Städte, damit das relative Preisgefüge nicht verändert wird. Die Entstehung des Prototyps dieses Wertes und das Modell sind nicht mehr nachvollziehbar. Eine genauere Untersuchung birgt ein hohes Risikopotential, da diese für vergangene Auskünfte und Gutachten kritische Nachfragen bedeuten könnte. Außerdem können die intersubjektiv von Maklern, Notaren, Gutachtern und Stadtbauamtsleitern ( politisch )im Ausschuss festgestellten Bodenrichtwerte nicht ganz verkehrt sein.
Trotzdem soll der bestehende Bodenrichtwert aus Haftungsgründen kritisch hinterfragt werden, um die fehlende Transparenz in der Ableitung zu ersetzen.
1 Hintergründe für den status quo
Das Fehlen von Markttätigkeit und unbebauten Grundstücken in Innenstadtbereichen und auch anderen Teilmärkten ist hinlänglich bekannt. Ebenso fehlt es an Ausstattung, Personal und Aufgabenstraffung in den Geschäftsstellen der Gutachterausschüsse ( GA ).
Hinzu kommt jedoch nach Worten von Dr. Schwenk (3) vielfach die Beschränkung der GA auf die Anwendung der normierten Verfahren.
Die bodenwirtschaftliche Situation in Kleinstädten wurde bisher zusätzlich beeinflusst durch typische Standortfaktoren:
Nach dem Vorstehenden benötigten wir kaum Bodenrichtwerte in der Innenstadt .
Nun aber nach den §§192-199 BauGB und der ImmowertV werden veränderte Anforderungen an die Bodenrichtwerte und die Zonierung gestellt . Zusätzlich bringt der Strukturwandel in den Kleinstädten über Geschäftsaufgaben , Vererbung , relativ hohem Leerstand und ständiger Rotation neue Bewertungsanforderungen . Die Gründe hierfür sind :
Mehr als gedacht
ÖbVI und ALKIS - jetzt zum ersten Mal konkret
Ein FORUM-Interview
Hessen und Hamburg haben als erste Bundesländer in diesem Jahr ALKIS eingeführt. Die anderen Länder werden in einigen Monaten folgen. Im Vergleich zu den abzulösenden Verfahren ALK und ALB wird mit ALKIS eine neue Stufe der Informationsverarbeitung im Vermessungs- und Geoinformationswesen der Bundesrepublik erreicht, die auch insofern von großer aktueller Bedeutung ist, weil die in ALKIS vorgehaltenen Daten des Liegenschaftskatasters als Geobasisdaten ein wesentlicher Bestandteil der Geodateninfrastrukturen der Länder und des Bundes sind.
Aus berufspolitischer Sicht ist natürlich von Interesse, welche Stellung der Öffentlich bestellte Vermessungsingenieur im ALKIS-Prozess einnimmt – ist er derjenige, der die Daten erhebt und sie wie bisher an die katasterführende Stelle zu weiteren Qualifizierung abgibt? Muss er in der Lage sein, die NAS - ALKIS- Schnittstelle – zu bedienen? Kann durch ihn bereits jetzt oder vielleicht perspektivisch die Qualifizierung der Daten vorgenommen werden? Ist er dazu in der Lage bzw. will er das überhaupt? Ergeben sich völlig neue Anforderungen?
Viele Fragen, die nicht neu, aber bis heute nicht endgültig geklärt sind. Bereits vor fünf Jahren haben wir im FORUM (2/2005) den ÖbVI auf der Wartebank von ALKIS gesehen.
Seitdem ist weiterentwickelt und gearbeitet worden und es liegen die erste Erfahrungen aus der Einführungsphase vor.
Die FORUM-Redaktion hat sehr kurzfristig Kollegen in Hessen zu diesen ersten Erfahrungen befragt, die dankenswerter Weise bereit waren, sich in der Zeitschrift zu äußern, auch um den Anstoß zur weiteren Diskussion zu geben. Sie als Leser, ob ÖbVI oder Mitarbeiter der Verwaltung, sind aufgerufen, sich daran zu beteiligen.
Zu grundsätzlichen Fragen zunächst ÖbVI Dr. Jürgen Riehl aus Hochheim, Stellvertreter des Landesgruppenvorsitzenden, Mitglied der AG GIS des BDVI und selbst aktiv im GIS-Bereich tätig.
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